Журналист «Ди Вох» Александр Драбкин считает, что оружие мошенника – обаяние. Самая универсальная зашита от него – нотариус
«Я не знаю человека, готового стать потерпевшим при каких бы то ни было обстоятельствах. Один знакомый мне офицер ГРУ сказал, например, что никакая специальная подготовка не спасёт от десятка дерзких отморозков, если те неожиданно нападут сзади, ударят по голове, а после будут прыгать на тебе, как на батуте. Потерпевшим можно стать и там, где злодей и не мыслит о каком-либо физическом воздействии. Его оружие – улыбка, обаяние и лёгкость в общении с собеседником».
БИРОБИДЖАН, 30 января, «Город на Бире»
Наташа открыла дверь с улыбкой наизготове. Будущие покупатели квартиры попали в уютный домашний почти рай. Хозяйка в халатике, детишки веселы, из кухни ласково набегают облака какой-то вкуснятины... Прелесть! И квартирка замечательная, – особенно по той цене, которую предложила хозяйка: в сравнении с другими похожими, разница примерно в двести тысяч рублей. Торговаться и в голову не придёт. Остаётся оформить документы, так и это не проблема: обаятельная женщина всё берёт на себя. Они встретились в коридоре Управления Росреестра по ЕАО. Деньги передали там же – женщина вынесла расписку о получении документов. Осталось через месяц получить решение о регистрации – и вот оно, счастье! Увы, в этой самой организации, официальной именуемой Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО, никаких документов ни от кого не получали, никаких расписок не давали. Оказалось, что у якобы проданной квартиры есть законные хозяева, которые продавать её не собирались, они просто сдали квартиру в аренду симпатичной женщине с двумя детьми. Теперь эта предприимчивая дама отбывает наказание в местах лишения свободы, но потерпевшим от этого не легче. Возмещать материальный вред мошеннице нечем, она шьет в колонии рубашки и выплачивает тем, кого обманула, по три рубля в месяц.
Квартирные аферы выходят на первое место в России по количеству всех уголовных преступлений. Около 5% сделок, проводимых с недвижимостью, имеют те или иные нарушения.
С такой вот печальной истории о счастье, растворившемся, как кофе «три в одном» – в красивом стакане, началась наша беседа с президентом областной нотариальной палаты Владой Маеровной ЕВТУШЕНКО. Почему «три в одном»? Так ведь растворились деньги, жильё, проданное ранее потерпевшими, а главное – вера в порядочность людей. По утверждению моей собеседницы, мошенничество при продаже и приобретении недвижимости явление частое, но легко предотвратимое. Нужно только владеть определенной информацией, не экономить на мелочах и не заниматься самодеятельностью.
Влада Маеровна Евтушенко, президент Нотариальной палаты ЕАО
– К сожалению, очень много граждан сегодня становятся жертвами мошенников в сфере недвижимости. Схемы обмана настолько сложные, что даже следственным органам зачастую не сразу удаётся в них разобраться. Статистика, подготовленная правоохранительными органами и органами государственной регистрации, говорит о том, что сделки с недвижимостью всё больше требуют государственной защиты. И на это действительно обращено серьезное внимание.
29 декабря 2015 года в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения, теперь при совершении некоторых сделок обойтись без нотариуса нельзя. В частности, обязательная нотариальная форма установлена для сделок продажи, мены недвижимости, которые совершаются от имени несовершеннолетних и граждан, признанных судом ограниченно дееспособными. Хорошо, что в государстве появилось чёткое понимание того, что эти категории граждан нуждаются в специальной защите, и эта защита доверена именно нотариусу.
В группу обязательного нотариального удостоверения попали и сделки, касающиеся долевой собственности – это потому, что в больших городах очень распространены так называемые рейдерские захваты. Мошенники приобретают долю в квартире, а после заселяют туда, например, цыганский табор, который делает невыносимой жизнь других владельцев жилья. Таким образом их вынуждают отдать свою долю жилого помещения фактически за бесценок, просто ради того, чтобы обрести покой. Чтобы такого не происходило, нотариус обязан всё тщательно проверить и, главное, предупредить участников сделки о возможных последствиях.
Все остальные сделки с недвижимым имуществом, к сожалению, сегодня никак не подстрахованы. Они отданы на откуп участникам гражданского оборота. Если люди хотят себя защитить, они идут к нотариусу. Если принимают решение остаться один на один с гражданским правом и мошенниками, которые подстерегают на каждом углу – это их право. Лично я советую обратиться к нотариусу хотя бы за тем, чтобы узнать, что может произойти, если договор будет заключён не у нотариуса. Подводных камней очень много. В купленной вами квартире запросто могут объявиться люди, которые имеют право в ней проживать, хотя и не прописаны (например, лица, находящиеся в местах лишения свободы: их снимают с регистрационного учёта, но не лишают права проживать в помещении). Могут существовать аресты и обременения имущества, не зарегистрированные в Росреестре. Ну и как это часто бывает, покупатель может искренне заблуждаться: думать, что покупает квартиру у собственника жилья, а фактически иметь дело с обыкновенным мошенником.
Часто люди не обращаются к нотариусу, боясь лишних финансовых затрат. Но, во-первых, не так уж это и дорого. Для сравнения: услуги нотариуса в пять раз дешевле риелторских. А во-вторых, нотариус не просто проверит вашу сделку на юридическую чистоту, он имеет право самостоятельно зарегистрировать сделку в Росреестре, и на это уйдёт всего три дня. Мы уже работаем над тем, чтобы передавать сделки в электронном виде – такая регистрация будет занимать один день.
С 1 января 2016 года нотариусу вменено в обязанность вести видео- и аудиофиксацию нотариальных сделок по желанию клиента. Запись сохраняется в базе. В случае, если в дальнейшем возникнет спор, в ходе которого продавец будет утверждать, что не понимал, что он делал, или что ему не были переданы деньги, она будет доказательством в суде. Кстати, всё указанное нотариусом в нотариальном акте тоже является прямым неопровержимым доказательством в суде. То есть всё, что прописано в нотариально удостоверенном договоре, доказыванию не подлежит, а носит характер юридически установленного факта.
Может ли сам нотариус быть обманутым? Должна сказать вам, что граждане довольно часто намереваются сделать это. Например, при продаже недвижимости в договоре пытаются указать цену меньшую, чем имущество стоит реально. Чаще всего это связано с нежеланием платить соответствующие налог и нотариальный тариф. В этом случае опытный нотариус откажет в совершении сделки, потому что сделка, направленная на обман одной из сторон или нотариуса, по закону считается притворной и не порождает никаких юридических последствий. Не исключено, что в России случаи обмана могли быть. Мошенники, как правило, хорошие психологи. Если они грамотно поработали со сторонами, и одна сторона искренне убедила нотариуса, что получила деньги от покупателя, обман может состояться. Но лично я всегда настаиваю: либо деньги передаются при мне, либо стороны предоставляют документ из банка, подтверждающий факт их перечисления. Наша работа состоит в том, чтобы удостоверять то, что мы видим лично, своими глазами.
Любой нотариус, как любой человек, гипотетически может допустить ошибку. Но деятельность нотариуса застрахована – на пять миллионов рублей. Если вдруг человек что-то потеряет по вине нотариуса, через страховую фирму он получит компенсацию в пределах этой суммы. Такую гарантию сегодня не может дать ни одна организация, ни один риелтор. Теоретически государственный регистратор может понести ответственность в случае, если сделка окажется незаконной. Но его вина при этом должна быть доказана. А доказать вину государственного регистратора невозможно, потому что в его обязанности не входит проверять чистоту сделки. Он может проверить лишь личность собственника и наличие обременений на отчуждаемом имуществе.
Относительно уже свершившихся фактов мошенничества: я лично просила сотрудников ОБЭП присылать в нотариальные конторы ориентировки на установленных преступников, чтобы мы могли их знать в лицо. Завтра преступник, освободившись из мест лишения свободы, может взять на себя функции риэлтора. При этом он учтёт все ошибки, которые допустил ранее. А человек покупает квартиру, может быть, единственный раз в жизни.
Александр ДРАБКИН